Maastricht | 043 - 321 59 29
21-03-2018

Contractuele uitsluiting van bezwaar of beroep? Opgepast!

Vastgoedrecht

Bij verkooptransacties van onroerend goed bedingt de verkoper dikwijls dat de koper en diens rechtsopvolger(s) geen bezwaar of beroep mogen instellen tegen (toekomstige) ruimtelijke of milieuhygiënische ontwikkelingen die in het belang van verkoper (kunnen) zijn (bijvoorbeeld omdat de verkoper naast het verkochte een bedrijf blijft exploiteren of andere eigendom blijft houden dat hij onbelemmerd wil gebruiken). Vaak wordt daaraan in de overeenkomst een boetebepaling gekoppeld. Mag dat juridisch gezien? De rechtbank Limburg heeft recent daarover een interessante uitspraak gedaan (*).

De rechtbank stelt vast dat hier sprake is van botsende grondrechten, te weten het recht op toegang tot de rechter versus het recht om vrijelijk te contracteren. Volgens de rechter zijn drie criteria van belang om de overeenkomst al dan niet rechtsgeldig te achten:

  • Worden slechts de contractspartijen gebonden of (middels een kettingbeding) ook (rechtsopvolgende) derden;
  • Staat er op overtreding van het beding een boete: Wordt er (middels een boeteclausule) een dwang opgelegd.
  • Wordt het doen van afstand van rechtsbeschermingsmogelijkheden voldoende afgebakend tot concrete situaties of wordt er in algemene zin afstand van rechtsbescherming gedaan.

Op een zwart-witte schaal betekent dit clausules die ook aan derden worden opgelegd waarin een algemene afstand van rechtsbescherming wordt bedongen onder dreiging van een boete niet zijn toegestaan, en clausules die slechts gelden tussen de contractsluitende partijen, waarin voor concrete situaties een afstand van recht wordt bedongen en er geen boete wordt opgelegd wel zijn toegestaan. Echter de situaties daartussen zijn juridisch grijs gebied.

 

(*) Rechtbank Limburg 28-02-2018 (ECLI:NL:RBLIM:2018:1810

Gerelateerde items

Vastgoedrecht

Wat u vooral wèl moet doen voorafgaand aan de koop van een woning
Wat u vooral wèl moet doen voorafgaand aan de koop van een woning

Bij de aan- en verkoop van woningen gebruiken makelaars veelal de standaard NVM-akte. Het leeuwendeel van de huizenverkopen wordt derhalve door deze akte gedicteerd. Dit heeft enkele gevolgen waarvan u als koper en/of verkoper kennis moet hebben.

Vastgoedrecht

Maximale huurprijzen woonruimtes
Maximale huurprijzen woonruimtes

Zodra een woning onder het sociale huurregime valt, zijn de maximale huurprijzen gemaximeerd. Een zelfstandige woning met een kale huurprijs beneden de € 710,68 per maand (peiljaar 2018) wordt aangemerkt als een sociale huurwoning. Dit heeft de nodige gevolgen.

Vastgoedrecht

Wanneer mag ik als verhuurder de huur opzeggen?
Wanneer mag ik als verhuurder de huur opzeggen?

Wanneer een verhuurder de huur wil opzeggen bij de huur van een woonruimte, dient hij rekening te houden met de wettelijke opzeggingsvereisten. Deze zijn dwingend van aard en bieden veel bescherming aan de huurder. In de praktijk wordt dit door verhuurders vaak miskend, hetgeen resulteert in onwettige huuropzeggingen. Er is echter een manier voor de verhuurder om dit probleem te omzeilen. In plaats van opzegging kan de verhuurder soms een beroep doen op ontbinding en zo (het grootste deel van) de wettelijke bescherming ontlopen.

Vastgoedrecht

Incidentele vakantieverhuur van de eigen woning illegaal of niet?
Incidentele vakantieverhuur van de eigen woning illegaal of niet?

Is de incidentele verhuur van de eigen woning aan toeristen, bijvoorbeeld via websites als Airbnb, publiekrechtelijk(*) illegaal of niet? Indien de woning in het bestemmingsplan de bestemming woning kent legt dat plan weinig beperkingen op. Immers nu in de eigen woning geëxploiteerde Bed & Breakfasts, mits niet groter dan een beperkt aantal kamers (verschilt per gemeente, maar conform landelijk opgesteld beleid niet meer dan 7), al geen afbreuk doen aan de woonfunctie, zie ik niet in waarom incidentele verhuur van de eigen woning dat wel zou doen.

Vastgoedrecht

Perikelen voor de verhuurder – opzegging
Perikelen voor de verhuurder – opzegging

Uit de praktijk blijkt dat door verhuurders gedane huuropzeggingen vaak niet voldoen aan de wettelijke eisen. De gevolgen daarvan kunnen aanzienlijk zijn. In het ergste geval is de opzegging zelfs nietig. Het is dus van groot belang om ervoor te zorgen dat de opzegging juridisch is ‘dichtgetimmerd’.

Vastgoedrecht

Gouden tip voor aannemers
Gouden tip voor aannemers

Veel geschillen binnen het bouwrecht zien op meerwerk. Eén van deze discussiepunten ziet op de vraag of meerwerk voor vergoeding in aanmerking komt. Om ervoor te zorgen dat u een dergelijke discussie voorkomt, dient u te voldoen aan de waarschuwingsplicht van artikel 7:755 BW.

Vastgoedrecht

Aangepast huurrecht woonruimten
Aangepast huurrecht woonruimten

Het huurrecht is in 2016 veranderd. Hoewel deze verandering bijna twee jaar geleden heef plaatsgevonden, blijkt dat deze in de praktijk vaak onbekend is. Om daar verandering in te brengen wordt hier een korte uiteenzetting gegeven van de nieuwe regelgeving.

Vastgoedrecht

Wat te kiezen, een huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd?
Wat te kiezen, een huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd?

Eerder schreef ik al over de in 2016 aangepaste wet die ziet op het huren van woonruimtes. Door deze wet is het mogelijk gemaakt om één huurovereenkomst voor een woonruimte af te sluiten voor bepaalde tijd. De maximale duur van deze huurovereenkomst voor bepaalde tijd betreft twee jaren voor een zelfstandige woning en vijf jaren voor een onzelfstandige woning.

Uw specialist
mr. Philippe Hardy
mr. Philippe Hardy
  • Bestuursrecht
Bekijk volledig profiel